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通州运河核心区写字楼崛起 将成北京商办重要组成

        通州区-北京城市副中心，位于北京市东南部，长安街东延长线，区域面积906平方公里，为环渤海经济圈的中心地带。通州区享有“北京城市副中心”的独特定位，北京市政府也将在2018年底前正式搬迁至通州，这对推动通州疏解北京市非首都功能起到示范带动作用。戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海对此表示：“通州区的高端定位和大力建设，将在未来3年内使其运河核心区成为北京写字楼市场的重要组成部分。”

    通州运河核心区的基础设施建设力度大，总投资约189亿

        核心区写字楼市场拉开序幕：写字楼项目已开始交付，大量甲级写字楼如新光大中心，复地中心，富力中心等将于2020-2022年陆续入市；

        通州写字楼已交付和在建面积达230万平方米，出售面积占比超过65%，出租面积占比超过30%，且多为知名实力机构自持；

        目前，以国有银行，城市商业银行和保险公司为代表的金融机构争相抢占整栋一线河景物业，未来3到5年各国有、合资、外资机构将接踵而至；

        通州区政府的规划实施和运河核心区写字楼建设，将使通州运河核心区成为比肩现有传统各大核心商圈的又一巅峰商务聚集区。

    市场具体分析

        通州运河核心区的规划面积为16平方公里，未来将建成以高端商务为主体的区域。此外，地铁6号线以及规划中的R1线覆盖此区。根据通州政府的规划，核心区基础设施建设是一项非常庞大而复杂的系统工程，该区域的工程主要包括东关大道、地下环隧、地下公共空间、市政道路等61项工程，总投资约189亿。

        运河核心区的规划设计均按照国际最高标准，在政府的大力支持下，运河核心区写字楼市场蓬勃发展。目前通州的写字楼项目主要位于运河核心区且均为甲级物业，包括了万科集团，光大安石，富力地产，复地集团等优质开发商的写字楼项目。戴德梁行表示，13个写字楼项目的竣工时间主要集中于2020-2022年，其中保利大都汇已经交付。

        运河核心区写字楼在建体量巨大，目前出售面积高于出租面积。该区域写字楼的总建筑面积达230万平方米：出售面积超过65%，为150万平方米，售价可达5万元/平方米。对于业主而言，大体量项目的出售为其提供了高额度的流动资金，助其展开进一步的项目开发。现阶段核心区写字楼的出租面积占比较少：约为30%，部分项目实行租售并举，目前已入市的写字楼租金约为人民币180元/平方米/月。

        通州运河核心区写字楼市场的现阶段客户主要为国有企业，且办公面积庞大。目前主要的签约客户群为国有银行，城市商业银行和保险公司等金融企业。这些客户主要在运河核心区购置大面积的写字楼项目。金融企业在通州区的大量聚集，将对其他产业进驻通州起到强大的带动作用。据了解，通过有序推动市级党政机关和市属行政事业单位搬迁，带动中心城区其他相关功能和人口疏解，到2030年通州区将承接中心城区40-50万常住人口。

        北京市政府2018年9月公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》，第70条指出“东城区、西城区：禁止新建写字楼等大型公建项目；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区：东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建写字楼等大型公建项目”，戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海对此表示，“通州区对中心城区功能和人口的疏解起到重要作用。在高点定位和大力建设下，通州运河核心区将会发展为世界级的高端商务中心。”

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